マンション経営・管理
- マンション経営・賃貸管理についてのFAQ
- マンション経営や賃貸管理にまつわる皆様の疑問や不安にお応えします。
- マンションの寿命はそれほど長くないのでは？
- 鉄筋コンクリートマンションは、コンクリートの中性化が鉄筋あるいは鉄骨部におよぶことで錆びやすくなることがあります。通常、コンクリートが中性化する速度は1cmすすむのに30年かかるといわれています。昭和56年以降の建築基準法では、コンクリートの厚さは3cm以上と法律で規定されていますので、理論的には90年もつことになります。タイル貼りの外観のマンションなどは、耐久性が高いといえます。近年では、不動産に対しての法整備も進み、品確法*が施工(平成12年)された事により、安心してクオリティの高い建物を選ぶことができるようになりました。
また、仮に60年以上経過して建替えとなった場合でも、基本的に土地部分は各オーナーごとの持分の割合が決まっている敷地権(所有権)を有しているので、当然建替えの際は、土地代は不要（済み）ですから、建替え費用がオーナー負担となります。ワンルームの場合、建築面積（所有部分）が狭いですのでコストも低く、又そのようなときになったら、等価交換により一銭の費用もかからず建替えできるケースもあります。この場合は、容積率(建築延べ床面積の制限)が緩和されてきている場合のものです。各自の所有土地分の割合に応じて、余分に建築可能になった建築面積分の権利と、建築費用とを等価交換する事で、可能となります。最近では、建築会社が、築後30年を超えるマンションで、都心部の好立地物件に絞り、建替えの営業をかける例があります。なぜなら、旧マンションの住戸が16戸だったのが32戸に増えることで増加住戸の販売益で今までの居住者は建築費を払わずに済むのです。つまり、都心部の好立地の新築物件を持って、長期で賃貸家賃で完済してしまえば、将来仮に建替えの時期がきても、容積率の緩和分で等価交換することもありえますし、そのようなケースばかりではありませんが、いずれにしても6坪程度のワンルームマンションの建築コストは低く済むのではないでしょうか。新築時には土地代込みで販売されていますので、場所が良い分高価なのです。家賃収入はあるわけですから、”収益を生み出す不動産が、収益を生み続ける限りその資産価値は維持される”という国際標準的な考え方に基づき「収益還元法」で投資用のマンションの資産価値を評価すれば、年とともに大きく価値が下がることはないのではないでしょうか。