- 投資用マンション購入についてのFAQ(よくあるご質問)
- 投資用のマンションご購入にまつわる皆様の疑問や不安にお応えします。
- 「利回り」の計算ってどうするの？
- 不動産投資で最初に覚えておきたい言葉が「利回り」です。「利回り」とひとくちにいっても実際は「表面利回り」、「実利回り」と呼ばれるものがあり、それぞれ計算方法が異なりますので、まずは違いを把握しておくことが重要です。
「表面利回り」とは、年間で入る賃料で物件価格を割るという単純な内容です。例えば、毎月の賃料が5万円なら年間の賃料は60万円。物件価格を500万円とすると計算は60万円÷500万円となり利回りは12％ということになります。しかし、年間賃料÷物件価格だとすると、ローンを借りて投資した場合の金利や、毎月払う管理費や修繕積立金、税金などは計算に含まれていませんので、表面利回りだけ見ても実際の利益がいくらになるのかは見えてきません。
実際の利益を算出するために使うのが「実利回り」です。年間の賃料から、年間に払わなくてはいけない支出の全てを引いて、物件価格を割るというものです。
年間に払わなくてはいけない費用としては、修繕積立金と管理費、不動産会社に管理を委託した場合に必要な管理費、固定資産税がありいずれも年額を出して計算する。修繕積立金、管理費は単純に12倍、管理費は年間で額が決まっているはずで、目安としては賃料の５％、また固定資産税は賃料の約４％と考えればよいでしょう。
この計算法で前述の家賃5万円、物件価格500万円の利回りを計算してみると、修繕積立金・管理費が月に1万円で年額12万円、不動産管理費が月額3000円で年額3万6000円、固定資産税が2万4000円で、年間の支出は18万円になります。これを年間賃料から引いて、利回りを計算すると8.4%となり、表面利回りの計算方法と比較すると3.6%低くなってしまいます。